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L’Importanza dei preliminari

La compravendita di un immobile si conclude attraverso una serie di passaggi più o meno lunghi ed altrettanto faticosi e sicuramente capaci di far provare emozioni alle parti coinvolte. La compravendita di un bene immobile giunge al suo culmine con Il contratto preliminare di compravendita, che in alcune aree geografiche è detto anche “compromesso”.

È un accordo/impegno che sorge tra un soggetto venditore (chiamato anche PARTE PROMITTENTE VENDITRICE) e un soggetto compratore (chiamato anche PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE), il cui fine è impegnarsi reciprocamente a sottoscrivere un successivo e definitivo atto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà poi con la firma di quest’ultimo innanzi al notaio rogante.

Ma andiamo per gradi. Innanzitutto il preliminare è un contratto e, come tale, è disciplinato da alcune norme contenute nel codice civile. L’articolo 1321 c.c. stabilisce che un contratto è l’accordo di due o più parti per costituire o regolare tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. Inoltre, il successivo articolo 1325 definisce i requisiti necessari perché vi sia un contratto, essi sono: l’accordo (ad esempio una proposta d’acquisto accettata), la causa (ovviamente lecita perché non ci si può accordare se il motivo di tale accordo costituisce il mezzo per eludere l’applicazione di una o più norme), l’oggetto (in questo caso l’oggetto del contratto è un immobile, quindi una cosa determinata) e la forma (non verbale ma scritta: il rogito deve essere in forma scritta secondo l’articolo 1350, e per conseguenza il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma, secondo l’articolo 1351).

Il contratto preliminare, come abbiamo visto, è argomento molto delicato e abbondantemente disciplinato, tuttavia è bene ricordare che un agente immobiliare conosce bene questa materia ed è la figura professionale di riferimento cui affidarsi per la stipula di tale accordo. Il preliminare, in sintesi, deve contenere i dati anagrafici delle parti, i dati dell’immobile promesso in vendita (compreso rendita catastale e Ape), il prezzo, la caparra confirmatoria o penale, oppure gli acconti, la data prevista per il rogito.

REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E IMPOSTE

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile provvede il notaio entro 30 giorni.

Per la registrazione sono dovute un’imposta fissa di registro pari a 200 euro, ed un’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata la marca da bollo è invece di 155 euro). È dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, oppure pari al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, (attenzione: se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono corrisposte le somme, queste vanno considerate come acconto sul prezzo di vendita).

L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE

Gli agenti immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Nello specifico è obbligatoria la registrazione di contratti preliminari, la proposta d’acquisto accettata, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano sufficienti a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Non sono, invece, soggetti a registrazione gli incarichi di vendita, la proposta di acquisto, l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare.