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Aggiornamenti dal mondo immobiliare

La Valutazione di un immobile

Il Valore di un immobile

Sono tanti gli elementi che entrano in gioco quando si vuole attribuire il più probabile valore di mercato ad un bene economico, e cioè la quantità di denaro che si può ottenere a seguito di una libera contrattazione di compravendita. È improbabile che da soli possiate giungere ad attribuire un valore di stima ad un immobile, data la complessità dell’argomento, e forse perché non disponete di sufficienti nozioni tecnico-pratiche. Un esempio tra tutti potrebbe essere la conoscenza del prezzo di vendita un appartamento o di più appartamenti, tutti con medesime caratteristiche intrinseche ed estrinseche (ubicazione e posizione rispetto alle vie principali, dimensioni, esposizione, piano, vetustà,…), e nello stesso quartiere, e ciò comporterebbe da parte vostra una lunga indagine di mercato. Meglio affidarsi alla competenza di un’agenzia immobiliare che opera nella vostra città, i cui agenti immobiliari professionali dispongono di ogni mezzo per valutare un immobile in maniera imparziale ed attenta.

Esistono molti procedimenti per determinare il valore di un immobile: ci limitiamo a fornirvi la formula per la stima comparativa a valore di mercato. Il concetto di valore di mercato lo possiamo sintetizzare attraverso l’equazione della stima comparativa o per confronto: SV : SP = Vχ : Pχ

Dove la sommatoria di SV è uguale alla somma dei prezzi di mercato corrisposti per l’acquisto di un certo numero di appartamenti in uno specifico momento, tutti con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili; e la sommatoria di SP è uguale alla somma dei parametri espressi in metri quadrati, e riferiti ai medesimi appartamenti; Vχ rappresenta il più probabile valore di mercato dell’immobile che si vuole stimare; Pχ rappresenta il parametro relativo all’appartamento che si vuole stimare, ed espresso in metri quadrati. Si avrà dunque:

Vχ   ‗ S V

Pχ      S P

Prima di tutto va svolta una specifica ricerca dei prezzi di vendita, recenti e precisi, e delle metrature degli immobili ad essi riferiti. Ipotizzando di disporre già di tali dati avremo:

 

  1. un appartamento di 95 mq venduto a € 150.000
  2. un appartamento di 90 mq venduto a € 145.000
  3. un appartamento di 80 mq venduto a € 130.000

 

prendendo per esempio questi dati sintetizzati, (ipotizzando che gli immobili in esame abbiano le stesse caratteristiche, cioè siano stati ristrutturati, siano ubicati nello stesso quartiere, sorgano all’interno di fabbricati civili a più piani, godano della vicinanza di servizi di primaria importanza, abbiano una distribuzione interna razionale e ben esposta,…), si procede alla loro sommatoria. Avremo quindi € 150.000 + 145.000 + 138.000 = € 425.000; ed avremo mq 265.

Passiamo adesso a sostituire i valori ottenuti, per cui si ha:

   ‗    € 425.000

         Mq 265

 

Se il parametro specifico (espresso in metri quadrati) dell’appartamento che si desidera analizzare è mq 97,50, si sostituisce a Pχ il valore mq 97,50 e quindi:

V χ  = 1.603,77 x 97,50

Valore dell’immobile = € 156.367,57.

A tale valore, che possiamo definire valore normale, bisogna poi aggiungere o detrarre tutti quegli elementi che rendono reale il valore dell’immobile stesso. Essi ci mostrano le reali condizioni dell’appartamento al momento della stima. Le aggiunte e le detrazioni le ricaviamo da molti fattori tra cui il piano, la presenza o meno di ascensore, il numero dei vani, il tipo di riscaldamento presente, eventuali lavori straordinari approvati, o lavori urgenti ed imprevisti da effettuare, la conoscenza di particolari disposizioni approvate in ambito del PRG che modifichino a breve la viabilità locale o l’assetto urbanistico esistente, la presenza nelle immediate vicinanze di fabbriche, strade trafficate, parcheggi, parchi pubblici, scuole di ogni grado e livello, chiese, centri commerciali, ecc. Altri fattori che possono incidere sul valore di un immobile sono i diritti reali di godimento. La presenza di tali diritti determina il potere di godere di un bene in capo ad un soggetto diverso dal proprietario che, per conseguenza, viene parzialmente o del tutto, privato della possibilità di utilizzare il proprio bene. I diritti reali di godimento sono la superficie, l’enfitéusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, le servitù prediali. Ci occuperemo in maniera dettagliata dei diritti reali di godimento in un articolo specifico.

 

1.8 Aggiunte e detrazioni

Al fine di comprendere al meglio l’importanza delle aggiunte e delle detrazioni vi mostriamo uno schema di massima che sintetizza il lavoro svolto dal perito in sede di stima. Ovviamente, i valori mostrati dallo schema seguente, valgono a livello indicativo e comunque suscettibili di variazione nel tempo.

Lo schema riprodotto si riferisce all’ipotesi di un appartamento in condominio, composto da soggiorno, cucina abitabile, due bagni, due camere da letto, due balconi, cantina, autorimessa (garage).

CARATTERISTICHE AGGIUNTE
FINITURE OPERE IMPIANTI

CONDIZIONI GENERALI

Riscaldamento autonomo + 5%
Pavimenti in ceramica con posa

in fuga diagonale;

Rivestimenti nei bagni e nella cucina

Con piastrelle in ceramica;

Impianti a norma di legge: idraulico, elettrico;

Sanitari ben posati, vasca o box doccia;

Porte interne in legno laccato;

Infissi in pino con lastra di retrocamera;

Tapparelle in legno avvolgibili nuovi;

+15%
Altre migliorie tipo vasca idromassaggio, idrodoccia, scuretti, impianto d’allarme, parquet, filodiffusione, ecc.; +15%
POSIZIONE
Vicino a scuole e servizi;

In posizione lontano dal traffico;

+7%
Su piazza di importante valore storico/artistico; +25%
Attico con ampia vista +20%
Terrazzo panoramico +5%
PARCHEGGI
Autorimessa di proprietà +5%*
CARATTERISTICHE DETRAZIONI
FINITURE OPERE IMPIANTI

CONDIZIONI GENERALI

Pavimenti in marmette di circa 30/40 anni d’età;

Porte in legno bianco;

Finestre in legno bianco, ferro, alluminio, con vetro singolo;

Bagno/i da rifare in parti visibili  e non visibili: impianti e tracce sottostanti;

Impianto elettrico non a norma di legge;

-10%
Impianto di riscaldamento centralizzato con termovalvole; -5/%
Impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio; -9/%
No ascensore al secondo piano;* -5%
No ascensore al terzo piano; * -15%
No ascensore al quarto piano; * -20%
*Se manca l’ascensore ma ne è prevista l’installazione solo

-5%

POSIZIONE
Su strada ad intenso traffico; -15%
Vicino a linea ferroviaria; – 8-15%
Sopra negozi ad apertura serale e/o notturna; – 15-20%
PARCHEGGI
Assenza di locale autorimessa -5-15%
CONDIZIONI DELLO STABILE
Palazzo che necessita di opere di rifacimento esterne: facciata o tetto; -10-15%
Palazzo che necessita di opere di rifacimento interne: scale, soffitte, scantinati, cortile; -5%

 

Alessandro Fonte

 

 

 

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