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Aggiornamenti dal mondo immobiliare

Contratti di locazione e Cedolare Secca

 La legge 431 emanata nel dicembre del 1998 ha apportato sostanziali novità in ambito di contratti di locazione. Ecco di seguito le tipologie di contratto di locazioneoggi vigenti in Italia. I tipi di contratti sono quattro.

 

Contratto a canone libero (4+4)

Il contratto a canone libero, spesso semplicemente chiamato 4+4, è caratterizzato da due semplici regole basate sulla libertà delle le parti (locatore=proprietario e conduttore=inquilino) di definire autonomamente l’ammontare del canone annuo, e dal vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro. Naturalmente entrano in gioco altri fattori come ad esempio la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico dopo i primi quattro anni, e ciò per motivi di necessità come l’utilizzazione in proprio dell’immobile, vendita dell’immobile oppure la necessità di apportare opere sostanziali di riqualificazione all’immobile locato. Questa facoltà del proprietario è esercitabile solo se trascorsi i primi 4 anni. Egli dovrà inviare all’inquilino formale disdetta a mezzo raccomandata A/R almeno sei mesi prima della prima scadenza (dei primi quattro anni) specificando motivi per cui intende riottenere il possesso dell’immobile. Trascorsi gli 8 anni le parti possono rinnovare il contratto a nuove condizioni (sottoscrivendo un nuovo contratto). Se invece il locatore non intende procedere a nuovo contratto può dare la disdetta allo stesso inviando raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, ma senza obbligo di specificare alcun motivo ma semplicemente indicando la fine del rapporto contrattuale. Anche il conduttore può recedere dal contratto anticipatamente e sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima dell’evento di rilascio immobile e sempre a mezzo raccomandata A/R.

 

Contratto Transitorio

Per soddisfare esigenze di stipula di contratti con durata transitoria, in capo ai proprietari o agli inquilini, è stato creato il contratto con durata da un mese a 18 mesi. Trascorso il termine concordato tra le parti, la locazione è conclusa. Il contratto-tipo “transitorio” dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino che dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Il canone annuo non è libero ma definito sulla base di accordi territoriali e calcolato tra valori minimi e massimi per i contratti concordati. Nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato ma aumentato del 20%.

 

Contratto di locazione a canone concordato (durata 3+2)

L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra l’associazione dei proprietari e degli inquilini attraverso tabelle con parametri riportanti le qualità e le caratteristiche dell’immobile come ad esempio la zona, la dimensione, le rifiniture, gli accessori ed altro. Il canone che ne risulta è sicuramente più basso rispetto ai parametri commerciali in uso, tuttavia il proprietario gode di un abbattimento del 30% della base su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%.  E’ previsto inoltre uno sconto del 30% sull’imposta di registro da versare al momento della registrazione del contratto. Anche l’inquilino gode di una detrazione d’imposta. La durata contrattuale è di tre anni, scaduti i quali, le parti possono accordarsi per nuove condizioni oppure dare corso al rinnovo di ulteriori due anni. Le condizioni generali sono comunque simili a quelle contenute dal contratto 4+4.

 

Contratto transitorio per studenti

Questa tipologia di contratto ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede per motivi di studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione segue le regole previste per il contratto a canone concordato. Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.

 

 

Regime fiscale sostitutivo

Con l’introduzione del regime fiscale di “cedolare secca” è facoltativo, e prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professione.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 19% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.